生産緑地の2022年問題とは、生産緑地法が成立した1992年に指定を受けた生産緑地が、期限到来により2022年に一気に指定を解除され、自由な売買が可能となることです。

宅地の大量流通による不動産価格の下落や急速な宅地開発による都市部の環境悪化が懸念されています。

そこで、生産緑地とはなにか、2022年問題の内容や対応策について解説します。

1.生産緑地制度の概要

生産緑地の2022年問題を理解するためにはまず、生産緑地制度について知っておく必要があります。

1-1.生産緑地とは

「生産緑地」とは生産緑地法に基づき定められた地域地区です。

東京など大都市部の市街化区域内にあり、都市計画法により生産緑地地区として指定された区域にある農地をいいます。

都市部において土地をすべて建物の建築などに利用せず緑地として残すことで、良好な都市環境の形成を図ることを目的とした制度です。

生産緑地地区となるのは、以下の3つの要件すべてを満たす農地の所有者から同意を得て、自治体が都市計画法に基づき指定した区域です。

1. 災害防止など都市生活の環境の保全に相当の効果があり、公共施設などの用地として適している
2. 一団の農地で面積が500㎡（約151坪）以上である
3. 農業の継続が可能な条件を備えている

要件2にあるように、生産緑地は500㎡以上の土地面積を持つことが要件となっています。

都市部において500㎡以上の大きな土地は非常に希少であるため、生産緑地の指定が解除された土地を購入したい人や会社は多数います。

1-2.生産緑地のメリット

生産緑地に指定されることによる土地所有者側のメリットは税制上の優遇にあります。

固定資産税

一般の市街化区域内農地であれば宅地並評価で固定資産税が課税されます。

しかし生産緑地であれば、宅地開発の進んだ大都市圏の農地であっても固定資産税は農地評価・農地課税となるため、大幅に固定資産税の負担を軽減することができます。

相続税・贈与税

都市部の500㎡以上の土地を宅地として相続や贈与すると、一般的に相続税や贈与税の負担額は非常に高額になります。

これに対し、農業を営んでいた人から生産緑地を相続または贈与によって取得した人が、その後も生産緑地で農業を継続する場合には、一定基準を超える部分の納税が猶予されるという優遇措置が設けられています。

注意点として、相続税と贈与税に関しては納税額が軽減されるのではなく、納税のタイミングが将来に繰り延べられるに過ぎません。

もっとも、相続した人が亡くなるまで農業を継続すれば最終的には納税が免除されます。

1-3.生産緑地のデメリット

生産緑地のデメリットとしては、生産緑地の指定から30年間または所有者が死亡するまでの間、生産緑地での農業を継続しなければならないという制約を受ける点にあります。

具体的には、生産緑地としての指定解除がされない限り、その土地の売買や農地以外への転用、建物の建設などができません。

土地の売却を希望するタイミングで生産緑地の指定解除をすれば良いと思われるかもしれません。

しかし、後でも説明するように、生産緑地の指定解除には要件が定められています。

一度生産緑地となった土地は簡単に指定解除できないのです。

また、農地としての利用をしなくなると、税制上の優遇措置の対象外となります。

このため、生産緑地の指定解除をすると、過去に適用された相続税・贈与税の納税猶予分をさかのぼって課税されることがあります。

1-4.生産緑地の解除条件

生産緑地の指定を解除するためには、以下の3つの条件のいずれかにあてはまる必要があります。

1. 生産緑地の指定後30年の経過
2. 土地所有者の死亡
3. 土地所有者及び農業従事者が身体的事情により農業を継続できないと認められた場合

上記3つの条件いずれかに該当した場合でも、すぐに売却などを自由にできるわけではありません。

生産緑地について指定解除を求める場合、まず市区町村の農業委員会や他の農業関係者に農地の買い取りを求める必要があります。

だれも買い取らない場合に初めて、生産緑地としての指定が解除となり自由に売買などができるようになります。

2.生産緑地の2022年問題

生産緑地の2022年問題とは、簡単にいうと、現行の生産緑地法成立時に生産緑地に指定された土地が一気に指定解除の要件を満たすために起こる問題です。

以下では、生産緑地の2022年問題が発生する理由や問題点について説明します。

2-1.2022年に30年の期限が到来

生産緑地法の1992年改正により現在の生産緑地に関する制度が成立しました。

生産緑地法改正によって、このとき大多数の都市部の農地が生産緑地の指定を受けました。

1992年に生産緑地となった土地は、2022年に「生産緑地の指定後30年の経過」という指定解除の条件を満たすことになります。

生産緑地でなくなることによって固定資産税が大幅に値上がりするため、土地を売却する地主が多いと考えられ、2022年には大都市部において「元生産緑地」が大量に宅地として売却されると予測されています。

2-2.起こりうる問題とは何か

利用価値の高い大都市部の土地が大量供給されると何が問題なのでしょうか。

もっとも懸念されているのは、都市部において一度に大量の宅地が供給されたときに起こる不動産価格の暴落です。

都市部では不動産が投資の対象になっていることもあり、頻繁に売買が行われます。

一時期に不動産価格が暴落すると、地域経済の混乱など大きな影響が生じる可能性があるのです。

また、生産緑地が農地から宅地などに代わることによって緑地が減少し、都市環境が悪化する懸念もあります。

生産緑地は農業に利用される土地ではありますが、実際には災害時の避難場所としての役割や都市における景観維持の役割も担っているのです。

以上の問題を総称して「生産緑地の2022年問題」と呼んでいます。

3.生産緑地2022年問題への対策

生産緑地の2022年問題への対策として、国は生産緑地を維持する方針を打ち出しています。

3-1.生産緑地の賃貸が容易に

生産緑地が2022年に大量に売却される背景として、都市部においては家族が農業の後継者となることが少ないということがあります。

生産緑地の所有者が農業をしていても、下の世代が後継者として農業をするつもりがなければ、2022年の生産緑地の指定解除要件を満たすタイミングで、土地を売却した方がよいと判断するのもやむを得ないでしょう。

農業の後継者不足に関しては、農業をしたい人に農地を賃貸するという対策が考えられます。

しかし、これまで農地法において、農地の賃借には農業委員会の承認が必要とされていました。

地域によっては農業委員会からの承認がなかなか得られないなどの事情があり、農地を賃貸して有効利用するハードルとなっていたのです。

そこで、生産緑地の賃貸については特別に農地法を適用せず、市区町村の承認で足りることとなりました。

また、生産緑地を賃貸した場合にも、土地の所有者は相続税や贈与税の納税猶予の適用を継続して受けることができます。

生産緑地の賃借が可能となれば、後継者の不在を理由に土地所有者が生産緑地を売却せずに農地として引き続き利用することを期待できます。

3-2.10年の指定延長が可能になる特定生産緑地制度

生産緑地の指定から30年経過する日以前に、生産緑地の所有者の同意があれば市区村長が「特定生産緑地」の指定ができる制度が新設されました。

出典：国土交通省都市局「生産緑地法等の改正について」

特定生産緑地の指定を新たに受けることにより、指定から30年が経過する生産緑地について買取り申出が可能となる期限が10年延期されます。

また、10年経過後はさらに10年の延長が可能です。

特定生産緑地に指定されれば、土地所有者はこれまでどおり生産緑地としての税制上の優遇を受けながら農業を継続することが可能となります。

3-3.生産緑地の最低面積の引き下げ

生産緑地に指定することのできる土地の最低面積は500㎡です。

これまでは道路の拡張など公共事業による生産緑地の収用や相続の結果、生産緑地の一部が指定解除を受けた場合、残った土地の面積が500㎡を下回ると生産緑地地区全体が指定解除されてしまうことがありました。

このような解除を「道連れ解除」と呼びます。

道連れ解除によって生産緑地が失われる事態を回避するために、今後は市町村が条例によって最低面積を300㎡まで引き下げることができるように改正されました。

4.まとめ

生産緑地の2022年問題に対しては国が大量の農地売却に至らないように、さまざまな対策を講じています。

このため、これまでの想定よりは生産緑地の2022年問題が不動産市場に与える影響が小さくなる可能性はあります。

もっとも、大都市部で不動産投資をしている方にとっては不動産価格への影響が出ないとも限らないため、よく注視しておく必要があるでしょう。

不動産投資については、生産緑地の2022年問題のように不動産市場をとりまく様々な問題について最新情報を収集しながら、市場の動向を把握する必要があります。

しかし、サラリーマンの方など本業がある投資家にとっては容易なことではありません。

忙しい投資家にとっては、運用をすべてプロに任せて出資だけする方が向いていることもあります。

たとえば、J-REITや太陽光発電ファンドへの投資なども選択肢となるでしょう。

どのような投資方法が向いているかは、投資家によって大きく異なるため、自分に合う投資手法を見つけることが大切です。