J-REIT(不動産投資信託)と実物不動産投資の違いとは？それぞれの投資に向いているのはこんな人

不動産投資と聞くと、元手資金としてかなりまとまった額のお金が必要なイメージを抱く方も多いですよね。

しかし、不動産投資と一言でいっても投資手法は幅広く、その中でも数万円から始められると近年人気を集めている「J-REIT」をご存じでしょうか。

J-REITとは投資家から資金を集め、そのお金で複数の不動産を購入して運用し、そこから得られた賃貸収入や売却益を投資家に分配する商品のことを指しています。

今回は、J-REITとはなにかについて簡単にご紹介したあと、実物不動産投資と比較したメリットやデメリットなどについてまとめてみました。

1.そもそもJ-REITとは

冒頭でも触れましたが、J-REITとは投資家から資金を集めたお金で不動産を購入し、そこから得られた賃貸収入や売却益を投資家に分配する投資商品のことを指します。

ここでいう不動産とは、マンションやアパートに限らず、デパートや大型ショッピングモールなどの商業施設も含まれます。

REITは「Real Estate Investment Trust」の頭文字をとったもので、仕組み自体はアメリカで生まれました。それにならい、日本では頭にJAPANの「J」をつけたうえで、J-REITと呼ばれています。

J-REITは投資信託の仲間で、2001年9月にはじめて証券取引所に上場しました。

上場していることから、証券会社で口座を開設して取引を行う株式投資と同じように売買できるのに加え、数万円～数十万円の資金で始められるのも魅力のひとつでしょう。

1-1.J-REITの仕組み

J-REITは法律に基づいて、「投資法人」という会社の形態をとっています。

投資法人は不動産の運用を行うためだけに設立された存在で、基本的にそれ以外の業務をすることはできません。また、役員のみで従業員が存在しないのも特徴です。

そのため、投資法人の運用そのものは外部に委託されます。委託先として登場するのが「資産運用会社」や「資産保管会社」、「事務受託会社」です。

資産運用会社

資産運用会社は実際に投資する不動産の選定をするほか、購入した不動産をどういった条件で貸し出し、運用していくのかといった戦略を立てます。また、不動産の価値を維持するために欠かせない修繕・メンテナンススケジュールの立案、実行も担っています。

資産保管会社

その名の通り、保有している不動産の資産管理を行います。

通常は信託銀行が資産保管会社となります。

事務受託会社

会計に関する事務をはじめ、納税や投資法人債などに関する事務を行います。それぞれの業務ごとに専門の会社が選ばれるケースが大半です。

1-2.投資対象となる不動産について

J-REITの投資対象として、マンションやアパートをはじめとした住居（レジデンス）、オフィスビル、ホテル、商業施設、そして倉庫などの物流施設が挙げられます。

それぞれの特徴について、簡単に見ていきましょう。

住居（レジデンス）

住居は賃貸借契約がオフィスビルなどの法人と比較すると、個人相手になるため信用力が少々低くなります。

その反面、他の不動産に比べれば賃料が景気動向の影響を受けにくいでしょう。

オフィスビル

オフィスビルはJ-REITの保有資産額の中で最も大きな割合を占めており、投資対象として安定した人気があります。

その一方で、テナントは法人がメインとなることから、景気動向の影響を受けやすい点がデメリットとして挙げられます。

商業施設

商業施設にはショッピングモールなどが該当します。都心の商業施設だと、賃料が売り上げに連動して変化する方式を採用しているところも多く、それだけテナントの入れ替わりが激しくなります。

そのため、景気動向の影響を極めて受けやすいと言えるでしょう。

その反面、郊外に位置している商業施設であれば都心ほど入れ替わりが激しくないため、ひとつのテナントが長期にわたって借り上げることも多く、収益が安定しやすいといえるでしょう。

ただし、テナントが去ってしまったあと、次のテナントが見つかるまでに少々苦戦するケースもあります。

倉庫やホテル

倉庫やホテルは基本的にひとつのテナントが使用することから、入れ替わりが少なく景気動向の変化を受けにくいのが特徴です。その反面、ひとつのテナントに対して貸し出すことから、下手をすれば商業施設以上にテナント退去の影響を受けてしまう恐れがあります。

2.実物不動産投資と比較したJ-REITのメリット・デメリット

J-REITの概要について理解できたところで、ここでは実物不動産投資と比較した際のメリットおよびデメリットについてまとめてみました。どちらにもそれぞれの良いところ、悪いところがありますので、その違いをしっかりと理解しておきましょう。

2-1.運用や管理に手間がかからない

J-REITは高い利回りが魅力のひとつと言われ、3-5％のリターンが期待できます。

実物不動産投資においても、J-REITに並ぶほどの高い利回りが期待できる一方で、実物不動産投資で成功するか否かは物件選びにかかっているといっても過言ではありません。

また、空室率があがってしまった場合、設備を見直すのか、はたまた家賃を値下げするのかといった不動産戦略も、その都度自分自身で考えていく必要があります。

対するJ-REITは実物不動産投資ほど手間がかからず、面倒な手続きもさほどありません。

そのため、不動産投資を始めたいけれど忙しくて管理している時間が取れない、さほど知識に自信がないからプロに任せたいといった方にはJ-REITの方が向いているでしょう。

一方実物不動産では、あなたのやり方次第で収益性を高めていけることから、ある程度まとまった時間が確保でき、それ相応の知識がある方は一度検討してみてもよいかもしれません。

2-2.比較的少額の資金で始められる

実物不動産投資を始めるにあたっては、ある程度まとまったお金を用意しておかなければなりません。

一般的に、元手資金として物件価格の10％から30％が必要になるといわれ、郊外の区分ワンルームマンションであれば数百万で済むかもしれませんが、都内の一棟マンションともなれば数千万以上の資金が必要になっても不思議はないでしょう。

一方、J-REITであれば数万円から投資できるため、普段の生活の中で生じた余裕資金で手軽に始められるのが大きな魅力といえます。

また、換金性といった面でも違いがあります。

実物不動産投資では、実際に物件を売り出してから相手に引き渡すまでそれ相応の手続きをしなければいけないことに加え、手元にお金が入ってくるまでに時間がかかります。

対するJ-REITは上場株式と同じように市場で売買を行えることから、流動性が高く換金しやすいといえるでしょう。

2-3.工夫次第で税金が安く済む

J-REITにかかる税金は株式投資とほぼ同じで、配当所得および売却益ともに分離課税です。そのため、利益に対して20.315％の税金がかかります。

配当所得については本来総合課税として扱われるものの、証券会社の特定口座を源泉徴収ありとしておくことで分離課税にできます。

また、NISAを利用すれば最大で5年の間、年間120万円まで非課税で運用できるので併せて押さえておきましょう。

一方で実物不動産の場合、不動産所得は総合課税になりますが、売却益については個人であれば分離課税となります。そして、不動産所得は所得が多ければ多いほど税率が上がる「累進税率」となっています。

また、売却益に対する譲渡税は保有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ、いずれに該当するかで所得税および住民税の割合が異なります。（保有期間5年超の長期譲渡所得では約20％、5年未満の短期譲渡所得では約39％）

そのため、J-REITよりも実物不動産の方が一般的にみると税率が高くなる傾向にあるといえるでしょう。

3.J-REITと実物不動産投資に向いているのはこんな人

上記の違いを踏まえ、J-REITと実物不動産投資、それぞれの投資手法が向いている人の特徴を簡単にまとめてみました。

3-1.J-REITに向いている人

まとまった資金がなく、まずは少額から始めたいと思っている
運用や管理をこまめに行う時間がとれない
知識に自信がなく、できればプロに運用を任せたい

J-REITは数万円あれば投資を始められるのに加え、1銘柄買えば複数の不動産に分散投資をしていることになるため、実物不動産投資よりもリスク分散が容易だといえるでしょう。

また、家賃の設定や修繕・メンテナンスの手間がかからないことから、日中は仕事や家事で忙しいといった方でも始められます。

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3-2.実物不動産投資に向いている人

自分の手ですべて管理してみたい
立地や物件タイプの組み合わせを考えながら投資をしてみたい

実物不動産投資は、平均的な配当利回りはJ-REITとそれほど変わらないものの、うまくいけば10％以上の高利回りを狙えるでしょう。

そして、実物不動産投資ではローンが利用できるため、手元資金以上の金額を投資に回せるのも特徴のひとつです。

とはいえ、自分で物件の見極めはもちろんのこと、手に入れた後の管理・運用もきちんと行わなければならないことから、投資初心者には少々ハードルが高いといえます。

4.少額投資であれば投資型クラウドファンディングという手もある

J-REITは数万円あれば投資を始められると述べましたが、同じく少額から始められる投資として「投資型クラウドファンディング」が挙げられます。

そもそも、「クラウドファンディング」とはインターネットを通じて、自身が取り組んでいる活動や成し遂げたい夢を発信し、そのビジョンに共感した人から資金を募る仕組みのことを指します。

そして、投資型クラウドファンディングはその仕組みを投資に活用するもので、主に金銭をリターンとして受け取ることができ、近年人気がある投資手法のひとつです。

投資型クラウドファンディングは非上場の金融商品なので、J-REITのように日々の価格変動がなく、あらかじめ決められた期間中は売買ができません。

結果として日々の投資資金の増減に一喜一憂することがない点は、投資型クラウドファンドならではのメリットだといえるでしょう。

投資型クラウドファンディングには株式に投資するものや、不動産に投資するものがあるほか、太陽光発電を投資対象としたものも存在します。

詳しくは関連記事に書いてありますので、興味がある方は併せて一読してみてくださいね。