不動産投資をする場合に、不動産投資用ローンを組むことが一般的に行われています。

最近では、不動産購入代金のすべてをローンでまかなう「フルローン」を組む不動産投資家もいます。

一般的には借入れ金額が相当額にのぼることから、不動産投資用ローンを組むことに躊躇する人も多いのではないでしょうか。

この記事では不動産投資を始める際にローンを組む必要があるのか、ローンを組むメリットや注意点について解説します。

1.不動産投資でローンが組まれる理由

不動産投資においては、不動産購入代金の支払いのためローンを組む投資家が多いといえます。

なぜ不動産投資家は積極的にローンを組む傾向にあるのでしょうか。

1-1.不動産投資は初期投資額が大きい

不動産投資の場合、投資金額として最低でも数百万円は必要です。それどころか、都市部にある人気物件や大型物件を購入する場合には数億円の投資となることもめずらしくありません。

不動産投資では、初期投資額が大きく、不動産投資家の手持ち資金で購入代金の全額が支払えないので、不動産投資用ローンが検討されることになるのです。

1-2.ローンによるレバレッジ効果

不動産投資の場合、仮に手元資金が十分にあったとしてもローンを組むことで資金効率が良くなることがあります。

不動産投資用ローンの金利が不動産投資による利回りを下回る場合には、いわゆる「レバレッジ効果」により資金の効率的な運用が可能となるとされています。

このため、十分な資金が手元にある場合でもあえて不動産投資にローンを組むことがあるのです。

2.不動産投資でローンを組んだ場合のリスク

不動産投資にローンを組むことには、当然ながらリスクもあります。

以下では、不動産投資でローンを組んだ場合の代表的なリスクについて説明します。

なお不動産投資そのもののリスクに関しては、関連記事をあわせてお読みください。

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2-1.破綻リスクが高まる

個人投資家向けの不動産投資用ローンの場合、毎月元本返済と利払いがあるのが通常です。

不動産投資の場合、よほどの人気物件でもない限り、賃借人が退去してから次の賃借人が決まるまでの間に空き室となる期間が生じます。

空室期間は賃料収入がゼロになりますが、毎月の銀行への返済は必要となりますので、資金繰りに余裕がないと空き室が続いた場合に破綻するリスクが高まるでしょう。

2-2.管理の手間が増える

不動産投資の際にローンを組むと、毎月遅滞なく銀行に返済することや経理処理なども必要となり、不動産投資家にとって事務管理上の手間が増えることになります。

2-3.金利負担で利回りが低下する

不動産投資のためのローンは事業用ローンであるため、住宅ローンよりも金利は高くなります。そして、不動産投資用ローンの金利によって利益を圧迫することになります。

また不動産投資に限ったことではありませんが、一般に借入金利は投資家の属性によって大きく異なるのです。

有利な金利で調達できない場合には、利回りが思いのほか低くなり、不動産投資をする意味がないことにもなりかねません。

自分に適用される金利が相場と比較して高いか低いかを慎重に判断することも求められるでしょう。

3.不動産投資ローンによるリスクを回避する対策

以上みてきたように、不動産投資においてローンを組むことにはリスクがあります。

どうしてもローンを組まざるを得ない場合には、不動産投資ローンにおけるリスクを回避するための対策を練っておく必要があるでしょう。

3-1.保守的な資金繰り計画

不動産投資用のローンの返済が滞るのは、たいてい空き室の長期化や入居者による賃料滞納が原因です。

空き室リスクは一般的に立地（エリア、最寄駅からの距離等）に大きく左右されるため、不動産を購入する際には可能な限り立地に優位性のある物件を選択することが重要です。

ただし、立地に優位性のある物件は当然ながら価格も高いため、利回りは低くなることも理解しておく必要があるでしょう。

最近は、都市部の優良物件の価格が高騰していることもあってか、立地があまり良くない郊外の不動産に注目が集まっています。

条件的に難のある不動産は、販売価格がそれほど高くないため稼働率さえ維持できれば利回りは非常に高くなることがあります。このため、手元資金に余裕のないサラリーマンを中心にこのような物件に人気が出てきているようです。

ただ、条件の良くない不動産は空き室が長期化する可能性が非常に高く、稼働率を維持することは簡単ではありません。

このような不動産に投資をしたいという場合には、空き室を埋める具体的な算段を立てておくことや、空き室が長期化した場合を視野に入れて毎月の返済額をできるだけ抑えた余裕のある返済計画を立てておくことが必要です。

なお建築基準法上の接道義務を満たせず再建築不可となる物件や、一定以上の築古物件は、担保としての価値がないためそもそも不動産投資用のローンがつかえない可能性があることにも注意が必要です。

3-2.経理処理等のルールを確認しておく

不動産投資にローンを組んだ場合の手間増大に対しては、あらかじめ支払業務や経理処理などの業務フローを決めておくと良いでしょう。

とくに返済が毎月あるローン契約の場合には、支払いの遅延が生じないように資金繰り計画をあらかじめシミュレーションしておくことが大切です。

また必要に応じて税理士などの専門家にも相談しておくと安心です。

3-3.金利は不動産投資家の属性次第

不動産投資用ローンを組むメリットを十分に享受できるかは有利な条件でローンを組めるかによります。

すでに何棟もの収益物件を所有している不動産投資家や、大手企業に勤務しているサラリーマンは比較的低い金利で不動産投資用ローンを組める可能性があるでしょう。

ですが、一般的には信用力が低いとされる自営業者、フリーター、非正規労働者などの場合には、収入がそれなりにあったとしても相場より高い金利が提示されることがあるのです。

不動産投資はローンの金利が低ければ低いほど破綻のリスクが小さくなることから、自分がどの程度の金利で不動産投資用ローンを組めるかを事前に把握しておく必要があります。

また不動産投資用ローンを組むことによるレバレッジ効果を活かすためにも、自分に適用される金利などに基づいて実質利回りなどを事前にシミュレーションしておくことも大切です。

4.不動産投資用ローンを組む際の流れ

不動産投資用ローンを組む際には、手続の流れを事前に把握しておくとスムーズです。そこで、不動産投資でローンを組む際の一般的な流れは以下のとおりです。

4-1.不動産投資ローンの申込み

まず、金融機関等で不動産投資用ローンの申し込みをします。金融機関によって金利や返済の条件も異なるので比較検討することが大切です。

なお不動産投資用ローンに関しては、金融機関によって積極的なところとそうでないところがあります。

4-2.不動産投資ローンの審査

不動産投資用のローンを申し込む金融機関が決まったら、ローンを受けられるか金融機関が審査します。

審査には、事前審査と本審査があります。事前審査は簡易の審査です。

これに対して、本審査はローンを実行するか判断する最終の審査であるため、事前審査から本審査までに状況が変わっていると審査が否決されることがあるでしょう。

不動産投資用ローンの審査においては、借り入れをする投資家自身の属性と投資対象となる不動産についての両面から審査が行われ、預貯金や給与収入など、借り入れをする人の財産状況も重視されます。

当然ながら、審査の際に虚偽申告をしたり改ざんされた書類を提出したりすると銀行に対する詐欺となるおそれもあるので注意が必要です。

4-3.金銭消費貸借契約等の締結・実行

金融機関による融資の審査が通ったら、金銭消費貸借契約を締結します。金銭消費貸借契約とはローン契約の正式名称です。

不動産購入における融資の場合、一般的に金銭消費貸借契約の締結と、実際に金融機関からお金が支払われるタイミングが異なります。

契約に基づいて実際に金融機関からお金が支払われることを「実行」や「決済」などと呼びます。

不動産投資用ローンの場合、不動産購入者が売り手から不動産の引渡しを受けるのと同じ日にローンの実行が行われ、同時に金融機関名義の抵当権設定登記の申請がされます。

不動産投資用ローンの実行日には、不動産の引渡し・所有権移転登記申請の手続、金融機関による購入代金の支払い、抵当権設定登記の申請手続などの重要な手続を同時に行うことになるのです。

このため、ローンの実行日には必要書類などを十分に確認して臨むことが大切です。

5.まとめ

不動産投資においてローンを組むべきか否かは、自分自身が調達できるローンの金利によって決まるといっても過言ではありません。

したがって、実物の不動産への投資においては、投資家の属性によって投資が成功するか否かが決まってしまう側面があります。

属性に自信がない方にとっては、ローンを組んでまで不動産投資を行うべきではないという結論も十分にあり得るところです。

それでも不動産への投資に興味があるという場合には、不動産や太陽光発電等の投資ファンドや、最近注目を集めている不動産クラウドファンディングなどへの投資も選択肢となるでしょう。

これらの投資は、投資家自身がローンを組むわけではないため、実物の不動産への投資と異なり、投資家の属性によって投資の有利不利が決まりません。

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また投資ファンドへ出資する場合、ファンドにもよりますが比較的少ない資金で投資を始められることがあります。

一度にまとまった資金を用意する必要がないということは、投資家にとってリスクを抑えた安全な投資ができることにつながります。

ただし、投資ファンドといっても投資先や運用会社によってその内容はさまざまです。

中には、リスクの高い投資を行っているファンドもあります。

したがって、投資ファンドへの投資を検討する際には事前に投資の仕組みや配当などについて十分に比較検討した上で、投資判断をすることが大切になるでしょう。