戸建てを扱う不動産投資は「手堅くリスクを抑えて資産運用を始めたい」と考える投資家に支持されています。

戸建てを賃貸物件として運用する手法は、実際のところ投資費用・賃貸需要・投資利回りの観点から優れていると判断できる部分も多く、投資初心者が最初に選ぶ資産運用としても候補に挙がるでしょう。

ここでは、なぜ戸建てを扱う不動産投資は初心者向きだといえるのか、メリットとデメリットを交えて解説します。

また、手元の資産状況から逆算して最適な投資先を見つけていただけるよう、戸建て投資と同時に候補となる別の少額投資法についてもご紹介します。

1.戸建てを扱う不動産投資とは

不動産投資のなかでも、一戸建て住宅を賃貸物件として運用する手法を「戸建て投資」と呼びます。

物件を取得し、賃料設定を決めて貸し出す点ではマンションやアパートを用いた不動産投資と同じですが、戸建て投資には以下の特徴があります。

• 郊外の物件を運用するケースが多い
• ファミリー世帯を対象とするケースが多い
• 需要が底固く、投資費用も比較的少額

近年、空き家となった築古戸建てが増加していることもあり、それらを格安で取得し需要に合わせリフォームしてから貸し出すなど、時代の変化にともない柔軟な投資手法が生まれています。

このような背景から、戸建て投資は「借入れせず手堅くリスクを抑えて投資したい」といった人から支持を集めてきました。

リスクを抑えつつ慎重に資産運用を始めるにあたり、1つの候補となる戸建て投資にどのようなメリット・デメリットがあるのか解説していきます。

2.戸建て不動産投資のメリット3つ

戸建て投資はマンションやアパートの運用と異なる部分が多く、挙げられるメリットはほかの手法とは対極にあるものが多い印象です。

代表的なメリットとしては以下の3つが挙げられます。

• 少額から始められる
• 利回りが高い傾向にある
• 長期的な入居が期待できる

不動産投資と聞けば多額の投資資金が必要であり、利回りが低いため金融機関の借入を活用した大規模な運用をイメージしますが、戸建て投資に関してはその限りではありません。

2-1.少額から始められる

戸建ては一棟マンションやアパートよりも規模が小さく、取引相場が少額です。

郊外であれば数百万円台、地方では100万円を下回るような中古物件も存在するため、借入れを利用せず自己資金だけで投資をスタートすることも現実的です。

2-2.利回りが高い傾向にある

不動産投資の利回り（投資金額に対するリターンの大きさ）は、不動産の取得費用に対する賃貸収入の金額により決まります。

戸建ての賃貸入居を検討したことがある場合はご存知かもしれませんが、マンションやアパートは安価な家賃設定の物件が多く見つかる一方、戸建ての家賃設定は下限がそれほど安くありません。

賃貸物件としての戸建てには一定の需要があり、過度に家賃設定を落とさなくても入居が決まるからです。

このような背景と少額から始められる特性が合わさり、ほかの不動産投資と比べて戸建て投資は利回りが高くなりやすい傾向にあります。

2-3.長期的な入居が期待できる

戸建ての入居者は、その多くがファミリー世帯です。

単身世帯とは異なり、ファミリー世帯は以下のようなニーズを持っていることがほとんどです。

• 複数人でも手狭にならない広さがほしい
• 子どもの声が近隣に迷惑をかけない場所が良い
• 移動は車を使うため、駅までの距離は気にしていない

ファミリー世帯が子どもの独り立ちまで抱える上記のニーズを満たしやすく、マンションやアパートに比べて賃貸戸建ての供給は少ないため引越しも頻繁ではありません。そのため、ほかの種類の物件に比べて長期的な入居につながりやすく、安定した賃料収入を得られる傾向にあります。

3.戸建て不動産投資のデメリット3つ

もちろん投資である以上、戸建て投資にもデメリットはあります。

• 中古戸建てのなかには再建築不可の物件がある
• 短期間での資産規模拡大には適していない
• 諸業務を完全に外部委託すると収益性は低い

それぞれ把握しないままメリットだけを見て戸建て投資を始めると、運用を始めてから「事前に描いた資産拡大のシナリオと違う」といった後悔につながります。

マンションやアパートを運用する不動産投資にはないデメリットが多いため、必ず前もって確認しておきましょう。

3-1.中古戸建てのなかには再建築不可の物件がある

戸建て投資では基本的に中古物件を扱うこととなりますが、なかには再建築不可物件と呼ばれる「更地にして新築を建てられない土地に建設された物件」があります。

再建築不可物件は安価で取引されますが、倒壊した場合に建物を再建築できず、実施可能なリフォーム工事も建築申請が不要な範囲に限られます。

再建築不可物件が抱えるこれらのデメリットを理解しないまま中古戸建てを購入すると、多くの制約が原因となり投資に支障をきたすでしょう。

3-2.短期間での資産規模拡大には適していない

中古戸建ては比較的安価であるため、金融機関の借入れを利用せず自己資金だけで運用を始められます。

これはメリットであると同時に「借入れにより自己資金以上の資産を運用する」といった道から逸れることにつながり、資産規模の急拡大に適していないシナリオを進むこととなります。

またメリットの部分で述べた通り、戸建て投資は高利回りを目指しやすい手法ではあるものの、得られるリターンは1世帯分の賃料収入であるため金額としては大きくありません。

手堅さはある反面、スピード感のある資産運用ではないことに留意してください。

3-3.諸業務を完全に外部委託すると収益性は低い

どのような不動産投資であっても、管理業務や修繕工事を外部委託するほど収益性は下がるのですが、戸建ての場合は「一棟分をまとめて依頼する代わりに値段を交渉する」といった行動をとれません。

また前述した通り利回りは高い一方、得られる収入額が大きいわけではないため、外部委託する領域が増えるほど収益性が下がります。

これを避けるため、物件管理や簡単な修繕作業を自ら対応する戸建て投資家も珍しくありません。

そのため、自身で手間ひまをかけて運用できる人でなければ戸建て投資の旨味は低減するといえます。

4.少額投資を検討する場合の投資先候補

手堅く始められる少額投資を検討するとき、ここまでに解説した戸建て投資は有力な候補になります。

しかし実物資産であるため投資商品としての良し悪しを現地に赴いて判断する必要があり、利回りを追求するなら物件管理などの業務に自ら対応しなければなりません。

そのため、戸建て投資そのものは堅実な選択肢であるものの、本業が多忙であり不動産運用に時間をかけることが難しい場合には、副収入を確保する手段として最適ではない可能性があるのです。

そこで戸建て投資と同等、あるいはそれ以下の投資金額から始められて、かつ手堅い運用成績が期待できる投資先候補をご紹介します。

戸建て投資とそれぞれの投資先を照らし合わせて、より本業との並行が現実的に思われる選択肢を見つけるためにご活用ください。

4-1.投資信託

投資信託は、ファンドマネージャーと呼ばれる資産運用のプロに資金を預けることで、間接的に債券や株式へ投資できる金融商品です。

種類によっては数百円から投資できる選択肢もあり、投資に充てられる資金が少なくても始められます。

また、つみたてNISA（ならびにNISA）やiDeCoといった税制優遇の仕組みと併用することで、投資信託の運用益に課せられる税金を非課税にできます。

ネット証券口座を開設して少し手続きを踏めば、つみたてNISAやiDeCoを利用した投資信託を始められるため、特段難しい申請が必要になるものではありません。

つみたてNISAやiDeCoの仕組みは以下の記事で解説しています。運用益を非課税にしつつ、より少額から資産運用を始めるのであれば、こちらの記事もあわせてご参照ください。

あわせて読みたい関連記事 つみたてNISAとは？仕組みとメリット・デメリットについて解説

あわせて読みたい関連記事 確定拠出年金とは？仕組みと企業型DC・iDeCoの違いについて解説

4-2.太陽光発電ファンド

太陽光発電ファンドは、太陽光発電事業の出資者の1人となり、間接的に太陽光発電設備のオーナーになれる金融商品です。

弊社が提供する『ソライチファンド』も太陽光発電ファンドの1つです。

1. 希望口数（ソライチファンドの場合は1口50万円）を出資

2. 専門知識のある事業者により、太陽光発電設備を運用

3. 出資者は売電収入にもとづく収益の一部を受けとる

賃貸型スキームと呼ばれる仕組みを採用したソライチファンドの場合、上記のような流れにより出資を行い、売電収入にもとづく収益の一部を得られる構造になっています。

太陽光発電ファンドを介した再生可能エネルギー発電への投資は、長らく問題視されている地球温暖化に対して「発電にかかる温室効果ガス排出を抑える」という観点で効果があります。

環境保全と投資利益の獲得を両立できる、数少ない資産運用の1つとして候補に挙がる選択肢です。

ソライチファンドを例として、以下の記事で太陽光発電ファンドの仕組み・長所短所を詳しく解説しました。

「環境保全もできる投資先を探している」という場合には、こちらもあわせてご参照ください。

あわせて読みたい関連記事 太陽光発電ファンドとは？仕組み・利回り・リスクについて徹底解説

4-3.REIT（不動産投資信託）

REITは、不動産を投資対象とする投資信託。投資信託とは違い、株式投資のようにリアルタイムに取引できることが特徴です。

ここまでに紹介した投資信託や太陽光発電ファンドと比較して、事前の情報収集やトレード方法の習得にやや時間を割かなければなりませんが、あくまでも「不動産」に投資をしたい場合は候補に挙がります。

以下の記事にて国内不動産を対象としたJ-REITについて解説しています。

戸建て投資の代替案としてREITを検討する場合には、こちらの記事をご参照ください。

あわせて読みたい関連記事 J-REIT（不動産投資信託）と実物不動産投資の違いとは？それぞれの投資に向いているのはこんな人

5.まとめ

一戸建て住宅を賃貸物件として貸し出す「戸建て投資」は不動産投資としては比較的少額であり、リスクを抑えた手堅い投資として支持されています。

ただし、物件の見極めや賃貸需要の調査が必要となるため、本業が忙しい場合には実践が難しい資産運用だといえます。

かかる労力や時間を最小にとどめつつ手堅く資産運用をスタートするのであれば、記事後半でご紹介した3つの投資先がおすすめです。

いま一度「より理想的な投資先はどれか」と検討するにあたり、本記事をご活用いただければ幸いです。